CIUDAD DE MÉXICO.- Comprar una vivienda en México podría ser todavía más caro durante 2026.
La calificadora Fitch Ratings estima que los precios de las casas en el país aumentarán entre 7% y 8% durante este año, en un mercado donde la oferta de inmuebles continúa limitada mientras la demanda se mantiene resistente.
La previsión forma parte del Global Housing and Mortgage Outlook 2026 de Fitch, que coloca a México entre los países donde los precios de la vivienda mantendrán un crecimiento importante durante el año.
El panorama plantea un escenario complicado para quienes buscan comprar: aunque las tasas hipotecarias siguen presionando la capacidad de pago, la falta de viviendas disponibles y los costos para construir continúan dando soporte a los precios.
La vivienda ya subió 8.7% en el primer trimestre
Los datos oficiales muestran que el aumento no es solamente una previsión.
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Índice SHF de Precios de la Vivienda registró un crecimiento de 8.7% durante el primer trimestre de 2026, respecto al mismo periodo del año anterior.
Durante enero-marzo, el valor promedio de avalúo de una vivienda en México fue de 2 millones 24 mil 337 pesos, mientras que el valor mediano se ubicó en 1 millón 331 mil pesos.
Es decir, la mitad de las operaciones registró valores de avalúo por debajo de ese monto y la otra mitad por encima.
La vivienda nueva tuvo un aumento de 9.1%, mientras que la usada avanzó 8.3% durante el primer trimestre.
¿Por qué siguen subiendo las casas?
Fitch identifica uno de los principales problemas del mercado: no hay suficiente oferta para atender toda la demanda.
Los costos elevados de construcción, la mano de obra y los materiales dificultan que los desarrolladores incrementen rápidamente el número de viviendas disponibles.
Los datos oficiales también muestran que construir sigue siendo más caro.
A mayo de 2026, los materiales registraban un aumento anual de 4.84%, mientras que el costo de la mano de obra había subido 5.38%, de acuerdo con los datos citados en el reporte. El arrendamiento de maquinaria, en cambio, presentó un aumento mucho menor.
Para los desarrolladores, esto significa que levantar nuevas viviendas requiere mayores costos y que trasladar parte de esas presiones al precio final puede convertirse en una necesidad para mantener los proyectos.
Las hipotecas siguen siendo otro problema
Comprar una casa no solamente depende del precio del inmueble.
También importa cuánto cuesta financiarlo.
Fitch advierte que las tasas hipotecarias se mantienen elevadas, lo que limita la capacidad de pago de quienes necesitan recurrir a un crédito.
La Sociedad Hipotecaria Federal reportó que la tasa hipotecaria promedio durante el primer trimestre de 2026 fue de 11.45%.
Con precios de vivienda que avanzan por encima de la inflación y créditos todavía costosos, muchas familias enfrentan una doble presión: el inmueble cuesta más y financiarlo tampoco resulta barato.
El precio sube, pero menos que en 2022 y 2023
Aunque el aumento esperado para 2026 es importante, Fitch señala que el crecimiento sería menor al observado durante los años de mayor incremento.
Los datos de SHF muestran que el índice nacional registró aumentos anuales de 10.4% en 2022 y 10.06% en 2023, antes de moderarse.
En 2025, el crecimiento acumulado anual fue de 8.7%.
El escenario actual, por tanto, no apunta a una caída generalizada de precios, sino a una moderación del ritmo de crecimiento.
Hay ciudades donde las casas suben todavía más
El aumento tampoco es igual en todo el país.
Durante el primer trimestre de 2026, la Zona Metropolitana de Guadalajara registró un crecimiento de 12.5%, seguida de Tijuana con 11%, Monterrey con 9.3%, Puebla-Tlaxcala con 9.2% y León con 8.2%.
En Querétaro el aumento fue de 6.6%, mientras que el Valle de México registró 5.1%.
Esto muestra que el comportamiento del mercado inmobiliario cambia considerablemente dependiendo de la ciudad y de las condiciones locales.
La oferta podría tardar en recuperarse
Otro factor que preocupa es el comportamiento de la construcción.
El crecimiento del sector durante 2025 fue limitado, mientras los costos de los insumos continuaron presionando a los desarrolladores.
Fitch considera que las condiciones de oferta podrían mantenerse débiles y advierte que las negociaciones relacionadas con el T-MEC podrían generar nuevas presiones sobre algunos materiales utilizados en la construcción.
Mientras los costos permanezcan elevados, aumentar rápidamente la cantidad de viviendas disponibles seguirá siendo complicado.
El Gobierno busca aumentar la vivienda accesible
Existe, sin embargo, otro elemento que podría modificar el escenario en los próximos años.
Fitch considera que las iniciativas impulsadas por el Gobierno federal para aumentar la construcción de vivienda asequible podrían ayudar a recuperar gradualmente la oferta.
Entre estas medidas se encuentra la transformación del modelo de negocio del Infonavit, con un mayor enfoque en la construcción y desarrollo de viviendas dirigidas a segmentos de menores ingresos.
El efecto no sería inmediato.
La propia perspectiva de Fitch apunta a que estas medidas podrían contribuir a mejorar la oferta en el mediano plazo si se implementan de manera efectiva.
Entonces, ¿comprar casa en 2026 será más difícil?
Los números plantean un escenario complicado para quienes todavía no tienen vivienda.
Por un lado, los precios continúan aumentando.
Por otro, las tasas hipotecarias mantienen elevados los pagos mensuales y la construcción de nuevas casas enfrenta costos importantes.
La combinación puede hacer que algunas familias tengan que buscar propiedades de menor precio, ampliar el plazo de su crédito o esperar mejores condiciones de financiamiento.
Para quienes ya tienen una propiedad, el panorama es diferente: un mercado con precios crecientes puede elevar el valor de sus activos.
Pero para quienes buscan comprar por primera vez, el mensaje de Fitch es menos alentador:
la vivienda en México todavía no parece dispuesta a bajar de precio.
